Zuschüsse beim Vermieter

2009 wurden € 485 Mio. Investitionen in die thermische Sanierung mit € 61 Mio. vom Staat gefördert. So freut sich bei einer Wohnungssanierung nicht nur die Umwelt sondern auch das eigene Börserl. Einkommenssteuerrechtlich ist dabei aber einiges zu beachteten.

Einkommensteuerrechtlich sind Subventionen aus öffentlichen Mitteln bei Vermietung und Verpachtung nicht als Einnahmen anzusetzen, sofern sie die tatsächlichen Aufwendungen nicht überschreiten. Im Gegenzug dürfen die Ausgaben, sofern sie von den Subventionen gedeckt sind, nicht als Werbungskosten abgesetzt werden. Wurden die Aufwendungen bereits in der Vergangenheit abgesetzt, geht die Steuerfreiheit der Subventionen verloren. Entscheidend für die Steuerpflicht bzw. -befreiung ist somit, ob die tatsächlichen Aufwendungen höher oder niedriger als die zugesagten Zuschüsse sind.

Subvention in Form eines Annuitätenzuschusses

Wird eine Subvention in Form eines Annuitätenzuschusses (also mit Kapital- und Zinsanteil) gewährt, so kann der Gesamtbetrag der Subvention mit den tatsächlichen Aufwendungen verrechnet werden. Die Zinsen sind nach Maßgabe der Bezahlung in voller Höhe abzugsfähig.
Sind die Aufwendungen höher als die Zuschüsse, so kommt es zu einer Unterförderung. Werden die tatsächlichen Aufwendungen in einem Kalenderjahr bezahlt, so ist der Differenzbetrag zwischen den überhöhten Aufwendungen und den Subventionen in Teilbeträgen auf 10 bzw. 15 Jahre, ab dem Jahr in dem die Aufwendungen angefallen sind, abzusetzen. Werden die tatsächlichen Aufwendungen für einen einheitlichen Sanierungsvorgang hingegen in mehreren Jahren bezahlt, so sind die Subventionen zunächst vorrangig mit den "ältesten" Aufwendungen zu verrechnen.

Aufwendungen geringer als Zuschüsse

Sind die Aufwendungen hingegen geringer als die Zuschüsse, so kommt es zu einer Überförderung. In diesem Fall sind die über die Aufwendungen hinweg gewährten Zuschüsse im Zeitpunkt des Zuflusses, ungeachtet vom Zahlungszeitpunkt der Aufwendungen, steuerpflichtig. Steht hingegen die Höhe der tatsächlichen Aufwendungen und somit auch der tatsächlichen Förderung erst in einem Folgejahr fest, so hängt die Handhabung davon ab, ob die Aufwendungen insgesamt geringer wurden oder sich erhöht haben und es zu einer Nachtragssubvention gekommen ist.

Tipp: Wir beraten Sie gerne sowohl vor Sanierungsbeginn über Fördermöglichkeiten als auch während und nach der Sanierung über die steuerrechtliche Behandlung der Zuschüsse.